出让金千亿元城市增加土地市场理性繁荣

出让金千亿元城市增加 土地市场“理性繁荣”？

出让金千亿元城市增加 土地市场“理性繁荣”？ 更新时间：2010-11-28 8:40:41 　　中国指数研究院最近公布的数据引起关注：截止到11月22日，继上海之后，北京今年的土地出让金也突破千亿元，达到1004.48亿元。北京之后，大连、天津已分别达到893亿、866亿元，年内“破千亿”可能性也很大。今年土地出让金千亿元城市有望新添成员，各地土地出让收入总体也将比去年显著增加。　　“今年土地市场总体是一种‘理性繁荣’状态，这与调控政策的落实、土地供应的增加以及开发商拿地趋于理性有关。”中国指数研究院副院长陈晟说。　　不过，“理性繁荣”背后，有几个问题尚需关注：明年乃至“十二五”的土地尤其是保障房用地的供应将如何，大幅增加的土地出让金能否按规定比例用于保障房建设，如何防止地方政府增加对“土地财政”的依赖？　　值得注意的是，中国指数研究院的数据显示，截止到11月22日，去年土地出让金突破千亿元的杭州今年这一收入为589.33亿元，同比下跌23.82%；此外，重庆也出现了9.78%的下降。土地出让金收入排名前十的其余城市中，均有不同程度的上涨，其中大连颇有“异军突起”态势：截至目前，今年土地出让金近900亿元，同比涨幅近300%。　　陈晟认为，许多城市土地出让收入增加的最大原因，是土地供应的明显增加。根据国土资源部公布的数据，今年全国30个省区市2010年度住房用地计划拟供应量约18万公顷，与去年全国住房实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷相比，增幅翻倍甚至数倍。土地市场的“开闸”，一度让楼市“军心”企稳。　　中国指数研究院的数据显示，今年1~9月，全国105个城市累计供应住宅用地30928.4万平方米，同比增加59%。除今年7月土地市场供应量略低于2009年7月之外，其余月份供应量均高于去年同期水平。10月总体以来有所下降，但北京等此前供应滞后的城市大幅加快推地。此外，今年各地商办用地供应也保持稳定。　　上海的情况颇有代表性：统计数据显示，今年前10个月，上海总共出让484幅土地，比去年全年增长了13.35%；出让面积共计2082.33万平方米，比去年全年增长12.95%。　　中原地产分析师认为，上海今年土地出让金之所以早早“破千亿”，一方面是由于新增供应加大，总体价格抬高；另一方面，地块价格受区位的影响明显，今年出让了大量优质地块，如外滩国际金融服务中心地块和黄浦江沿岸E18地块等，出让总价分别为92.20亿元、48.28亿元，一定程度上拉高了出让总额。此外，尽管今年调控政策频出，但房企手头仍相对宽裕，基本完成年度销售目标，拿地热情并没有明显衰退。　　“与‘蒜你狠’‘豆你玩’‘苹什么’相比，今年的土地市场要平缓得多。”陈晟说，随着房地产调控的不断推进，今年地市总体上“波澜不惊”。　　数据变化勾画了这一点。今年1~4月，全国105个城市住宅用地楼面均价持续下降，由每平方米2175元下降到1461元，5、6两月短暂“回暖”、7月回落之后，8、9两月连续冲高，分别达到每平方米1777元和2661元。10月，在“新五条”和各地不断出台的调控细则的“督战”之下，105个城市住宅用地楼面均价大幅下降到每平方米1732元。溢价率更能说明土地市场的温度。数据显示，今年前三个月105个城市“地市”保持高位运行，溢价率同比增幅均在500%以上，但4月、5月先后直降为81%、6%，6-10月则保持了同比负增长态势。　　上海市规划和国土资源管理局土地利用处负责人介绍，今年四月中旬“国十条”出台以来，上海土地市场表现出三个特点：一是溢价率明显下降，“去年同期一些地块成交溢价经常超过100%，而今年基本在30%~40%”，竞价激烈程度明显趋缓；二是价格的同比、环比增幅有所下降，多幅热门地块的成交价低于市场预期，地价迅速上涨的势头明显得到遏制；三是个别地块偶有“冒头”，创下较高的溢价率和成交价格。　　另一方面，开发商拿地趋于理性。嘉华投资有限公司助理总经理谷文胜说，今年政府释放的调控意图已经很明确，行事理性的开发商对今年的土地市场总体是较为满意的：供应较充足，高价地块争夺激烈，但基本上较少见到去年那种溢价率动辄超过百分之一百乃至几百的地块了。陈晟还指出，今年一些地方在调整出让方式，比如推行类似“勾地”的出让方式、规定出让地块中的保障房配建比例等，由此不难理解，“今年2月以来绝大部分地区土地成交溢价率都在下降”。　　首先，明年乃至“十二五”的土地尤其是保障房用地的供应将如何？陈晟说，稳定土地供应预期非常关键，“开发商之所以囤地，是出于将来土地供应不足而造成价格上涨的考虑；如果市场有足够多的土地储备、供应，囤地行为就会明显减少”。此外，今年的保障房用地占计划供地总量的七成，这对改善楼市结构意义重大。他建议，相关部门及时公布明年乃至“十二五”期间的土地总量以及保障房用地的供应计划，“‘七成’的比例要求应该至少持续到2012年”。　　其次，投入保障房建设的土地出让收益是否相应会“水涨船高”？ 我国在2007年公布的《廉租住房保障资金管理办法》明确规定，土地出让净收益用于廉租住房保障的资金比例不少于10%。日前，财政部等三部门又下发通知，今年起各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。但另一方面，审计署新发布的报告显示，2007年~2009年有22个城市从土地出让净收益中的提取比例未达到10%，共计少提取146.23亿元。土地出让金及收益的显著增加，按规定也将带来保障房资金的增长。能否确保这一点，相关监管需进一步加强。　　再次，地方对“土地财政”的依赖是强化还是弱化？地方经济对房地产的依赖是长期以来一些调控措施难以奏效的根本原因。巨额土地出让金“手到擒来”，占一些地方财政收入的三四成甚至一半以上，其诱惑力不言而喻。业内人士指出，增加土地供应，不应是增强地方的“卖地冲动”；土地出让金的增加，不能强化地方对“土地财政”的依赖。增加土地供应的同时，应继续从严抑制地价的过快上涨，并对土地出让行为、土地出让金的使用等加强监管。相关文章：“典当”给信托的新湖样本不想让钱趴在账上房企看淡政策再拿地东港股份：含“高送转”金钥匙逆势攀升抱金砖东港股份：含“高送转”金钥匙逆势攀升抱金砖东港股份：含“高送转”金钥匙逆势攀升抱金砖谷歌将向法国艺术机构付费缓解紧张关系华东医药：主业增长稳健华东医药：主业增长稳健金螳螂：稳健高增长的装修龙头华东医药：主业增长稳健

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